Определение эксплуатационных затрат при оценке проектных решений жилых и общественных зданий
Проблемы оценки объектов недвижимости неизбежно сталкиваются с фактом физического и морального износа зданий, что, в свою очередь, определяет суммарную оценку или размер инвестиций на их реконструкцию и, следовательно, оказывает непосредственное влияние на эффективность мероприятий по обновлению жилых и нежилых зданий. Вместе с тем факторы физического и морального износа являются решающими при определении целесообразных границ реконструкции, модернизации, перепланировки соответствующего фонда недвижимости.
| Физический износ, % | Оценка технического состояния конструкций | Общая характеристика технического состояния конструкций | Примерная восстановительная стоимость конструкций, % |
|---|---|---|---|
| 0-20 | Хорошее | Повреждений и деформаций нет. Имеются отдельные устраняемые мелкие дефекты, не влияющие на эксплуатацию конструктивного элемента | до 10 |
| 21-40 | Удовлетворительное | Конструктивные элементы в целом пригодны для эксплуатации, но требуют некоторого капремонта, который наиболее целесообразен именно на этой стадии | 15-30 |
| 41-60 | Неудовлетворительное | Эксплуатация конструктивных элементов возможна лишь при условии значительного капремонта | 40-80 |
| 61-80 | Плохое | Состояние несущих конструкций авраийное, а ненесущих - ветхое. Ограниченное выполнение конструктивными элементами своих функций возможно лишь по проведении охранных мероприятий или при полной смене конструктивного элемента | 90-120 |
Примечание. Составлено по Инструкции МКХ РСФСР № 401 от 27 октября 1970 г.
Поскольку объективное содержание архитектурной формы изменяется, особенно в наше время, чрезвычайно быстро, то красота в архитектурных объектов должна в значительной степени основываться на факторах более долговечных и фундаментальных, чем функция, конструкция, материал и методы строительства, и более широких, чем условия данного места. Этим, вероятно, объясняется первое и зачатую единственное мероприятие - массовое дорогостоящее улучшение интерьера и экстерьера (так называемый "евроремонт") реконструируемых московских домов, приобретенных в середине 1990-х гг. в частную собственность.
Исследование эволюции основных конструктивных решений зданий жилищно-гражданского назначения, проведенное в данном параграфе, является, с одной стороны, самоцелью (выявление типичных конструкций, применяемых в разные периоды, с целью их современной оценки), с другой стороны, служит основой для анализа физического износа и перспектив использования зданий как с начальными, так и измененными функциями.
По данным "Комплексной программы научно-технического прогресса и его социально-экономических последствий на перспективу до 2000 г.", в 1971-1975 гг. основная доля (около 50%) государственного и кооперативного жилищного строительства приходилась на крупнопанельное домостроение. Свыше 38% площади обобществленного жилищного фонда вводилось в эксплуатацию в зданиях из кирпича, крупных блоков и естественного камня. Примерно по 0,5 государственного и кооперативного жилищного строительства составляло объемноблочное и монолитобетонное домостроение. Около 6% объема приходилось на строительство деревянных, в основном брусчатых домов.
Индустриальное жилищное строительство характеризовалось массовым применением деревянных (около 70%), а также кирпичных и каменных жилых домов.
В дальнейшем наметилось постепенное преобразование структуры жилищного строительства в сторону увеличения удельного веса индустриальных видов домостроения. По отношению ко всему объему государственного и кооперативного жилищного строительства доля индустриальных видов домостроения в 1990-2000 гг. соответственно возрастает.
Удельный вес полносборных зданий в культурно-бытовом строительстве в 1976 г. составил около 15% общего объема. В дальнейшем, с увеличением производственных мощностей заводов сборного железобетона, легких небетонных конструкций и повышением степени использования резервов производственной базы крупнопанельного домостроения, повышением технического уровня строительства общественных зданий осуществлялось по следующим направлениям: объем полносборного строительства в 1980 г. всего по стране составил почти 35%, в 1990 г. - около 65% и к 2000 г. - 85% общего объема. Одновременно получили развитие панельная бескаркасная, объемно-блочная и другие конструктивные системы.
К 1990 г. объем применения каркасных конструкций с укрупненными конструктивно-планировочными параметрами 9, 12, 15, 18 и более, обеспечивающих универсальность планировочных решений и возможность трансформации помещений, был доведен почти до 20%. В результате укрупнения конструкций количество монтажных элементов в полносборных общественных зданиях к 1990 г. было снижено в 1,6 раза, к 2000 г. - в 2,6 раза.
В табл. 16.6 приведены зависимости физического износа здания от периода остановки строительства и возможные методы устранения неисправностей при различных видах ремонта объектов недвижимости.
| Период в состоянии незавершения | Физический износ зданий в % | Характер неисправностей элементов зданий | Возможные методы устранения неисправностей |
|---|---|---|---|
| Гарантийные ремонты | - | Неисправности и повреждения несменяемых и сменяемых элементов незначительные. Требуется наладка и регулирование инженерных систем и оборудования | Неисправности и повреждения в течение двух лет устраняются за счет подрядной организации. Наладка и регулирование инженерных систем и оборудования осуществляются эксплуатирующими организациями за счет средств текущего ремонта |
| I | До 20 | Неисправности и повреждения несменяемых элементов незначительны | Неисправности и повреждения несменяемых элементов устраняются при текущем ремонте, а сменяемых - текущим или капитальным ремонтом |
| II | 20-0 | Значительные неисправности и повреждения несменяемых элементов | Неисправности и повреждения несменяемых элементов устраняются при текущем и капитальном ремонте. При капитальном ремонте могут выполняться работы по повышению уровня благоустройства здания |
| III | Свыше 60 | Значительные неисправности и повреждения несменяемых элементов. Эксплуатация зданий возможна с ограничениями | Восстановление и замена изношенных элементов экономически нецелесообразна. Для обеспечения эксплуатации требуется проведение сохранных мероприятий и ремонтных работ поддерживающего характера, обеспечивающие безопасное проживание в них людей |
Схема, приведенная в табл. 16.6, может быть применена как для оценки приносящей доход недвижимости, так и недвижимости, не рассчитанной на доход. При этом факторы социального характера, влияющие на оценку объекта в целом, рассматриваются в качестве вторичных, выступая как дополнительные условия (продиктованные маркетинговой стратегией) или ограничения (главным образом правовые). В этом случае, например, критерии экономической эффективности затрат основываются на предпосылке, что основные фонды, созданные за счет инвестиций, воспроизводятся по окончании нормативного срока службы за счет накопления амортизации в первоначальном виде. Такое допущение, с одной стороны, значительно упрощает расчеты, позволяя определить критерии эффективности в стоимостной форме, но с другой, - обосновывает лишь приблизительные ориентиры или вообще снижает их достоверность.
В мировой практике существуют методы оценки объектов недвижимости, предназначенные для обоснования реальности достижения поставленных целей и контроля за ходом выполнения работ в процессе достижения этих целей. Однако заимствованные из практики экономически развитых стран с устойчивой рыночной экономикой, эти методы базируются на развитой системе информации и на приемах финансового анализа, что необходимо, но недостаточно, поскольку не всегда позволяет учитывать разницу в надежности поступления доходов.
Оценка недвижимости предполагает учет многих факторов, основным из которых для незавершенного объекта следует считать степень сохранности (100% - х%, где х - процент износа) здания при обычном (типичном) использовании можно рассчитать упрощенным способом - по соотношению предельного срока его службы и фактического хронологического возраста или по темпам потери ценности за каждые 10 лет эксплуатации при средних типичных условиях использования (табл. 16.7).
| Фактическое время существования, лет | Средние предельные сроки службы строений, лет | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 150 | 120 | 100 | 80 | 60 | 50 | 30 | 20 | |
| 10 | 0,005 | 0,01 | 0,01 | 0,02 | 0,03 | 0,04 | 0,20 | 0,26 |
| 20 | 0,02 | 0,03 | 0,04 | 0,06 | 0,12 | 0,16 | 0,45 | 1,00 |
| 30 | 0,04 | 0,06 | 0,09 | 0,14 | 0,25 | 0,36 | 1,00 | |
| 40 | ||||||||
| 50 | 0,11 | 0,17 | 0,25 | 0,39 | 0,70 | 1,00 | ||
| 60 | 0,16 | 0,25 | 0,36 | 0,56 | 1,00 | |||
| 70 | 0,22 | 0,34 | 0,49 | 0,77 | ||||
| 80 | 0,20 | 0,45 | 0,64 | 1,00 | ||||
| 90 | 0,36 | 0,56 | 0,81 | |||||
| 100 | 0,45 | 0,70 | 1,00 | |||||
| 110 | 0,54 | 0,84 | ||||||
| 120 | 0,64 | 1,00 | ||||||
| 130 | 0,75 | |||||||
| 140 | 0,87 | |||||||
| 150 | 1,00 | |||||||
Эксплуатационные качества жилых домов характеризуют следующие параметры:
- Конструктивная надежность и физическая долговечность: а) прочность и устойчивость конструкций; б) влаго- и морозостойкость; в) водонепроницаемость и др.
- Функциональное соответствие: а) удельные площади и кубатура; б) температурно-влажностный режим в помещениях; в) звукоизоляция; г) эстетичность, экологичность и др.
- Архитектурно-планировочное соответствие назначению: а) комфортабельность; б) отношение жилой площади к общей; в) отношение строительного объема к жилой площади; г) отношение площади ограждающих конструкций к общей площади здания.
- Экономичность строительства и эксплуатации: а) стоимость возведения здания; б) эксплуатационные затраты.
Усредненные доли восстановительной стоимости и конструктивных элементов и устройств в системах инженерного оборудования здания приведены в табл. 16.8, 16.9.
| Наименование укрупненных КЭ | Наименование КЭ | Удельные веса по группам капитальности, % | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| I | II | III | IV | V | ||
| Стены и перегородки (100%) | Стены | 73 | 86 | 80 | 76 | 61 |
| Перегородки | 27 | 14 | 20 | 24 | 39 | |
| Крыша (100%) | Конструкция крыши | 75 | 40 | 40 | 40 | 47 |
| Кровельное покрытие | 25 | 60 | 60 | 60 | 53 | |
| Проемы (100%) | Окна | 48 | 56 | 56 | 67 | 67 |
| Двери | 52 | 44 | 44 | 33 | 33 | |
| СИО | Устройства | Удельный вес устройств для зданий этажности, % | |||
|---|---|---|---|---|---|
| 1 3 | 4 6 | 9 16 | более 12 | ||
| Внутреннее горячее водоснабжение | Магистрали | 40 | 30 | 25 | 20 |
| Стояки | 30 | 40 | 45 | 55 | |
| Полотенцесушители | 10 | 13 | 15 | 15 | |
| Смесители | 10 | 10 | 10 | 7 | |
| Запорная арматура | |||||
| Центральное отопление | Магистрали | 35 | 25 | 20 | 15 |
| Стояки | 26 | 27 | 29 | 31 | |
| Отопительные приборы | 30 | 40 | 45 | 50 | |
| Запорная аппаратура | 9 | 7 | 5 | 3 | |
| Калориферы | - | 1 | 1 | 1 | |
| Внутренний водопровод | Трубопроводы | 45 | 42 | 38 | 35 |
| Запорная аппаратура | 30 | 32 | 34 | 35 | |
| Бачки смывные | 25 | 26 | 28 | 30 | |
| Внутренняя канализация | Мойки, раковины и др. | 25 | 25 | 20 | 20 |
| Ванны | 30 | 30 | 35 | 35 | |
| Унитазы | 20 | 20 | 25 | 25 | |
| Трубопроводы | 25 | 25 | 20 | 20 | |
| Внутреннее электрооборудование | Магистрали | 20 | 20 | 25 | 25 |
| Внутриквартальные сети | 25 | 25 | 22 | 22 | |
| Электроприборы | 30 | 32 | 33 | 35 | |
| ВРУ | 25 | 23 | 20 | 18 | |
В состав работ по устранению физического износа, приведенный в "Правилах оценки физического износа жилых зданий: ВСН 53-86" (Прейскурантиздат, 1988 г.), не включены сопутствующие отделочные работы, подлежащие выполнению при ремонте данного элемента.
Численные значения физического износа округляются:
- для отдельных участков элементов и устройств систем - до 10%;
- для отдельных элементов и систем - до 5%;
- для здания в целом - до 1%.
На основе этих допусков и ограничений может быть произведена оценка физического износа здания в целом, например крупнопанельного 5-этажного жилого дома на любой стадии завершения. Удельные веса КЭ и СИО следует принять в соответствии со сборником УПВС № 28. Результаты оценки физического износа КЭ и СИО, а также определения их удельного веса по восстановительной стоимости сведены в табл. 16.10. Физический износ здания равен 21% (20,88%).
| Наименование КЭ и СИО | Удельные веса укрупненных КЭ (Pi), % | Удельные веса для каждого элемента (Li), % | Расчет удельного веса элемента (Pi x Li), % | Физический износ | |
|---|---|---|---|---|---|
| по результатам оценки ФИi, % | средневзвешенный ( ; 100%), ФИi./физический износ |
||||
| Фундаменты | 4 | 4 | 10 | 0,40 | |
| Стены | 43 | 73 | 32,00 | 15 | 4,80 |
| Перегородки | 27 | 11,00 | 20 | 2,20 | |
| Перекрытия | 11,0 | 11 | 10 | 1,10 | |
| Крыша | 75 | 5,25 | 35 | 1,84 | |
| Кровля | 7,0 | 25 | 1,75 | 40 | 0,70 |
| Полы | 11,0 | 11,0 | 30 | 3,30 | |
| Окна | 48 | 2,90 | 15 | 0,44 | |
| Двери | 6,0 | 52 | 3,10 | 20 | 0,62 |
| Отделка внутренняя | 5,0 | 5,00 | 50 | 2,50 | |
| Внутренние СИО: | 10,0 | ||||
| — отопление | 1,7 | 1,70 | 40 | 0,68 | |
| — водопровод | 0,4 | 0,40 | 25 | 0,10 | |
| — горячее водоснабжение | 0,5 | 0,50 | 40 | 0,20 | |
| — канализация | 3,6 | 3,60 | 30 | 1,08 | |
| — газоснабжение | 1,1 | 1,10 | 15 | 0,17 | |
| — электроснабжение | 2,7 | 2,70 | 15 | 0,40 | |
| Прочие элементы: | 3,0 | ||||
| — лестницы | 25 | 0,75 | 20 | 0,15 | |
| — балконы | 33 | 0,99 | 20 | 0,20 | |
| — остальное | 42 | 1,26 | - | - | |
| 100% | Ф - 20,88% | ||||
Проблемы оценки объектов недвижимости неизбежно сталкиваются с фактом физического и морального износа зданий, что, в свою очередь, определяет суммарную оценку или размер инвестиций на их реконструкцию и, следовательно, оказывает непосредственное влияние на эффективность мероприятий по обновлению жилых и нежилых зданий. Вместе с тем факторы физического и морального износа являются решающими при определении целесообразных границ реконструкции, модернизации, перепланировки соответствующего фонда недвижимости.
Сущность морального износа зданий заключается в том, что основные фонды, будучи физически пригодными к использованию, с течением времени обесцениваются в результате того, что появляются новые, более дешевые или более совершенные (например, комфортные) с точки зрения потребительских качеств. Если, например, в зданиях застройки до 1940 г. потребительские запросы касались преимущественно утилитарных качеств (наличие водопровода, канализации и пр.), то современные требования к жилищу в большей степени относятся к комфортности жилища, его функциональной целесообразности (наличие встроенной мебели, изолированность комнат и санитарных узлов, оборудование мусоропроводов и пр.).
Современные экономисты различают две формы морального износа строительных объектов. Применительно к незавершенным жилым зданиям можно отнести следующие: форма, связанная с утратой этими зданиями части своей стоимости под влиянием технического прогресса и повышения производительности труда.
Проблема оценки (эффективности реконструкции) существующего фонда неразрывно связана с фактором морального износа второй формы (не в сфере производства зданий, а в сфере их функционирования), что предопределяет необходимость детального исследования его сущности, форм проявления и методов измерения, как и физического износа, посвящен ряд исследований (в институте "Мосжилпроект", Академии коммунального хозяйства им. К. Д. Памфилова и др.). Методике измерения морального износа зданий, в частности, на основе анализа функциональных дефектов зданий старой застройки, характеризующих утрату ими потребительной стоимости, экономистами предложен метод измерения морального износа второй формы (табл. 16.11).
| Характеристика планировки, основных конструктивных элементов и внутреннего благоустройства жилых домов | Моральный износ, % |
|---|---|
| Планировка квартир регулярная, удобная для посемейного заселения: средняя площадь квартир до 45 кв. м; дом оснащен всеми видами благоустройства по норме (возможно при этом отсутствие горячего водоснабжения, мусоропровода и телефонной связи); перекрытия и перегородки несгораемые | До 15 |
| То же, но перекрытия и перегородки деревянные полностью или частично | 16-25 |
| Планировка в основном регулярная, но недостаточно удобная для посемейного заселения; средняя площадь квартир до 65 кв. м; отсутствуют некоторые виды благоустройства (горячее водоснабжение, лифт, мусоропровод, телефонная связь); перекрытия деревянные частично или полностью | 25-35 |
| Планировка нерегулярная, неудобная для посемейного заселения; средняя площадь квартир до 85 кв. м; частичное несовпадение санузлов по вертикали, отсутствуют перечисленные ранее виды благоустройства, а также ванные комнаты; перекрытия и перегородки полностью деревянные | 35-45 |
| Хаотическая планировка, не совпадающая по вертикали, непригодная для посемейного заселения; многокомнатные коммунальные неблагоустроенные квартиры, специальные помещения для кухонь отсутствуют полностью пли частично; перекрытия и перегородки деревянные | Более 45 |
Моральный износ здания следует оценивать по одному из приведенных в табл. 16.11 методов в зависимости от степени этого износа, что, в свою очередь, зависит от конструктивных и объемно-планировочных характеристик незавершенного объекта.
Один из методов оценки морального износа второй формы - метод квалиметрии, в соответствии с которым качество рассматривается как обобщенная характеристика, зависящая от характеристики отдельных свойств, в своей совокупности составляющих иерархическую структуру.
Незавершенное строительство учитывается (должно учитываться) по себестоимости за вычетом резерва на постоянное обеспечение. По завершении строительства активы должны переводиться в состав зданий и оборудования, и тогда они отражаются по себестоимости, скорректированной на чистую переоценку. Незавершенное строительство не подлежит амортизации до момента ввода актива в эксплуатацию.
Амортизация начинается по методу равномерного списания на протяжении срока полезной жизни активов с использованием следующих норм амортизации:
- здания 1-2% в год;
- оборудование 10-14% в год.
Для амортизации вычислительной техники применяется ставка 33% в год.
Таким образом, для оценки физического износа в определенных случаях (объекты социально-культурного назначения, коммунального хозяйства, а также при "тяжелых условиях эксплуатации в помещениях основного функционального назначения зданий" по ВСН 58-88(р), примечание 2 к приложению 3) объекта незавершенного строительства может быть применен "метод срока жизни" и данных об эффективном (фактическом) возрасте элементов объекта. При этом удельные веса всех элементов должны приниматься по техпаспорту или по укрупненным показателям восстановительной стоимости (УПВС), на удельные веса незавершенных элементов вводятся соответствующие поправки, а износ отсутствующих элементов принимается в размере 100%.
Оценка физического износа может быть также осуществлена так называемым методом разбиения, используя понятия "короткоживущих" и "долгоживущих" элементов, "устранимого" и "неустранимого" износа. Практически этот метод можно рассматривать как "метод срока жизни" с той разницей, что он применим к разным группам элементов здания, поэтому он также может быть использован для оценки физического износа объектов незавершенного строительства.