Определение эксплуатационных затрат при оценке проектных решений жилых и общественных зданий

16.1. Определение и оценка физического износа и морального старения незавершенного объекта недвижимости

16.1.1. Оценка физического износа объектов незавершенного строительства

По аналогии со строительными нормами (ВСН 53-86р) физический износ (ФИ) строительного объекта на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкции, элемента, системы или здания в целом, и восстановительной стоимости последних:

где	Сстр	-	полная восстановительная стоимость элементов здания, определяемая сметой на СМР или укрупненными показателями восстановительной стоимости;
	Сн	-	стоимость работ, определяемая на незавершенное строительство по формулам:
	а) через единичные расценки:
	б) через ресурсные нормы:

Независимо от состояния объекта недвижимости - завершенный или незавершенный - все его элементы и конструкции изменяются, под воздействием многих физико-механических и химических факторов постепенно снижая свои прочностные качества.

Величина физического износа - это количественная оценка технического состояния, характеризующая долю ущерба, потери по сравнению с первоначальным состоянием технических и эксплуатационных свойств конструкций за период эксплуатации.

Ущерб выражается также в снижении первоначальной стоимости конструкций или здания в целом.

В связи с неравномерностью износа отдельных элементов, их разнопрочностью ( рис. 16.1), необходимостью восстановления зданий при повреждениях и т. п. и необходимостью в связи с этим выполнения и восстановительных работ, что повышает уровень надежности, увеличивает долговечность, стоимость.

Рис. 16.1. Изменение физического износа жилых зданий: 1 - по данным С. К. Балашова; 2 - по данным В. И. Римшина, А. Г. Ройтмана

При этом в сменяемых конструкциях весь физический износ может быть устранен, а в несменяемых - только уменьшен.

Для незавершенного строительства важно учитывать, что чем дольше здание остается в состоянии незавершенности, тем больше увеличивается его физический износ ( рис. 16.1).

Физический износ конструкций и элементов в укрупненных показателях и характеристика его состояния приведены в таблице 16.1.

На развитие физического износа влияет целый ряд факторов, но наибольшая степень влияния (48) - неиспользование жилого здания с отключением всех видов инженерного благоустройства, а также объем и характер, вызванный неиспользованием капитального ремонта.

Наиболее распространенными методами оценки физического (материального) износа являются: а) определение износа по нормативным срокам службы (обратная задача); б) обследование физического состояния объекта в целом или его важнейших конструктивных элементов.

Для уточнения объема выборки при детальном обследовании, заполнения паспорта на здание и т. п. может понадобиться интегральная усредненная оценка категории состояния всей генеральной совокупности конструкций каждого вида. Для этого может быть использована формула:

Наиболее распространенными, основанными на классических методах начисления физического износа, методами оценки физического износа объектов недвижимости, в том числе из-за незавершенности, являются:

• обследование фактического состояния объекта в целом, его конструктивных элементов и устройств инженерного оборудования;
• определение износа методом срока жизни объекта и его элементов.
• определение износа методом разбиения на виды износа;
• определение износа по объему ремонтных работ, необходимых для восстановления изношенных конструктивных элементов и устройств.

Физический износ в соответствии с ведомственными строительными нормами ВСН 53-86 (р) [68] выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных работ, устраняющих повреждения конструктивного элемента, системы инженерного оборудования или здания в целом и их восстановительной стоимости.

При незавершенном строительстве физический износ отдельных конструктивных элементов (КЭ), систем инженерного оборудования (СИО) или их участков оценивается путем сравнения выявленных признаков физического износа с их количественными значениями [1, 2, 28]. Выявление признаков физического износа производится путем визуального и инструментального натурного обследования здания.

Физический износ КЭ или систем СИО, имеющих разную стоимость износа отдельных участков, можно определить по формуле:

Физический износ здания в целом можно определить по формуле:

Доли восстановительной стоимости отдельных элементов и систем в общей восстановительной стоимости здания следует принимать по данным технического паспорта здания, по утвержденным укрупненным показателям восстановительной стоимости (УПВС) зданий, для КЭ и СИО, не имеющих утвержденных УПВС, - по инвентаризационной ведомости и по их сметной стоимости.

Усредненные доли восстановительной стоимости и конструктивных элементов и устройств в системах инженерного оборудования здания приведены в табл. 16.2; 16.3.

В состав работ по устранению физического износа, приведенный в "Правилах оценки физического износа жилых зданий: ВСН 53-86", не включены сопутствующие отделочные работы, подлежащие выполнению при ремонте данного элемента.

Численные значения физического износа округляются:

• для отдельных участков элементов и устройств систем - до 10%;
• для отдельных элементов и систем - до 5%;
• для здания в целом - до 1%.

На основе этих допусков и ограничений может быть произведена оценка физического износа здания в целом, например крупнопанельного 5-этажного жилого дома на любой стадии завершения. Удельные веса КЭ и СИО следует принять в соответствии со сборником УПВС № 28. Результаты оценки физического износа КЭ и СИО, а также определения их удельного веса по восстановительной стоимости сведены в табл. 16.4; 16.5. Физический износ здания равен 21% (20,88%).