Определение эксплуатационных затрат при оценке проектных решений жилых и общественных зданий
16.1.2. Планирование и бюджет техобслуживания
Выше были охарактеризованы различные виды ремонтных работ, различаемые по степени предсказуемости. Теперь рассмотрим, каким образом может производиться планирование этих работ. Под планированием ремонтных работ следует понимать возможность прогнозирования определенных аспектов, в частности:
- места проведения мероприятия;
- времени проведения мероприятий;
- объема работ, выраженного в:
- количестве используемых материалов;
- - занятости персонала;
- - продолжительности работ.
Целью составления бюджета техобслуживания является прежде всего получение представления о расходах на ремонт в течение одного года или обеспечение возможности подобного представления. Использование планирования для проведения планомерного техобслуживания и осмотров делает возможным придание бюджету целенаправленного характера и использование его, кроме того, в качестве средства контроля за результатами реализации бюджета.
Бюджет представляет собой выраженный в цифрах план работ и средство передачи сути ремонтной политики лицам, ответственным за его реализацию. Одновременно бюджет - это поручение, означающее финансовые возможности, в пределах которых могут быть произведены расходы, необходимые для проведения ремонтных работ.
В составлении бюджета техобслуживания выделяются два подхода:
- ненадежный метод: в новый бюджет заносится сумма расходов предыдущего года, увеличенная на определенный процент по отношению к прошедшему году;
- правильный метод: основан на исследовании фактического состояния (строительно-технического состояния) жилого фонда и согласован с пунктами конкретной проводимой политики. Этот метод позволяет равномерно распределять расходы во времени.
16.1.3. Планирование и смета
Долгосрочное планирование и смета
Для определения последствий различных аспектов ремонтной политики необходимо представление о будущей ценности имущества, а также о предстоящих инвестициях. Кроме того, важную роль играют факты и прогнозы в отношении развития рынка жилья и различные другие аспекты.
После проведения инвентаризации данных на длительный срок может быть определен уровень инвестиций и расходов на строительно-технические работы.
Такое планирование крайне необходимо для выработки точки зрения относительно желательного размера жилого фонда (как в количественном, так и в качественном отношении).
Исходя из сделанного выбора можно приступить к созданию резервов. Финансовые прогнозы должны базироваться на замещенной стоимости строительных элементов и индексироваться на ежегодной основе.
Среднесрочное планирование и смета
При эффективном проведении необходимого и желательного ремонта имеющееся представление о состоянии дел достоверно лишь в течение считанных лет. Для среднесрочного планирования необходимо знание состояния дел на период в пять лет.
Среднесрочный план и смета являются основой для бюджета, поскольку список мероприятий, назначенных для проведения по результатам инвентаризации, сопоставлен с планом проводимой политики.
Краткосрочное планирование и смета
Данные среднесрочного плана на первый год являются основой для составления бюджета плановых работ на последующий год. В качестве подготовки составления бюджета все приблизительные сметы должны быть пересчитаны более точно. Смета, основанная на выборочной проверке домов, может считаться бюджетом лишь после тщательного осмотра-ревизии. В качестве подготовки проведения плановых работ составляется их описание с указанием качества и количества. На основе этого и проводится расчет расходов.
Расходы на материалы, вместе с расходами на оплату труда, составляют прямые затраты на техобслуживание. При выполнении работ своими силами в расходы на оплату труда включаются перерассчитанные посредством системы распределения расходов накладные расходы, непосредственно связанные с проведением работ. Необходимо добавить, что, независимо от того, выполняются ли работы своими силами или перепоручаются третьим лицам, предприятие несет расходы на подготовку к работе, например, расходы на офис, контроль и надзор. Эти расходы варьируются в зависимости от формы организации труда и структуры почасовой оплаты труда. Таким образом, для плановых работ может быть составлен точный и потому достоверный бюджет, так как заранее известны объем, интенсивность работ, место, условия труда и используемые материалы.