Определение эксплуатационных затрат при оценке проектных решений жилых и общественных зданий

16.2. Определение и номенклатура эксплуатационных расходов

16.2.1. Основание для определения эксплуатационных расходов

В 1910 г. в Петербурге была издана монография профессора В. А. Сокольского "Принципы экономичности и их выражение в современном строительстве", а в 1912 г. ѕ "Принципы экономичности в строительном деле". Намного опередив свое время, В. А. Сокольский писал, в частности, что дешевая постройка не есть еще экономичная. "Не все дешево потом, за что заплачено сейчас дешевле".

Подтверждая известный постулат Витрувия и зодчих эпохи Возрождения, В. А. Сокольский считает, что постройка должна быть целесообразна, долговечна, красива и дешева, добавляя к трем первым требованиям еще и требования дешевизны здания и подчеркивая, что дешевизна не может быть достигнута за счет трех необходимых условий. И предупреждая, что не все дешево потом, за что заплачено сейчас дешевле, Сокольский выступает за "благоразумную экономию" и формулирует восемь основных принципов экономичности строительства:

1. Экономичность осуществляется не в ущерб основным законам, их не затрагивает и от них не зависит.
2. Будучи независимой от основных законов построения, экономичность в полной мере зависит от осуществления этих законов на деле, от способов и приемов удовлетворения неизменных и твердых требований, предъявляемых к постройке.
3. Экономичность есть функция всех трех измерений здания и их взаимного соотношения; завися порознь от плана и разреза, она зависит и от удачного соответствия того и другого.
4. Для правильной оценки экономичности отдельных частей здания надо рассматривать постройку не саму по себе, а в ряду других, с ней сопряженных.
5. Экономичность постройки, части здания, материала оценивается не по стоимости их создания, а в связи с условиями их осуществления и теми расходами, которые становятся неизбежными при пользовании ими.
6. Экономичность зависит в значительной мере от скорости постройки (изготовления материала и пр.).
7. Степень экономичности меняется от того, оцениваем ли мы здание отдельно стоящее или строящееся в ряду других.
8. Экономичность подчинена условиям места и времени.

Подчеркивая взаимосвязь архитектурного решения и экономичности, В. А. Сокольский писал: "Экономичность исключает какое бы то ни было излишество и требует минимума затрат труда и материалов, необходимых и достаточных для удовлетворения основных требований постройки". На первое место он выдвигает требования повышения уровня теплозащиты здания. Любопытно, что даже в те времена эта задача представлялась весьма важной, так как "цена топлива постепенно растет" и "пора перестать проматывать зря огромную ценность: зря ѕ потому, что, оказывается, она и теперь уже дороже того, что думают, и дорожает непрерывно…". Призывая существенно повысить степень комфортности жилища, Сокольский требовал производить оценку решения с обязательным учетом результата его в перспективе: "Государству решать этот вопрос надо с крайней осторожностью и расчетливостью. Ибо государство живет не сегодняшним днем и его строительство ѕ в грядущем ѕ должно пройти века".

Таким образом, актуальные сегодня проблемы, связанные с экономичным содержанием зданий, были и прежде не менее актуальными.

В 1980-е гг. под руководством Госгражданстроя экономистами Научно-исследовательского института экономики строительства (НИИЭС) Госстроя, Ленинградского научно-исследовательского института (ЛНИИ) Академии коммунального хозяйства (АКХ) им. К. Д. Памфилова, Центрального научно-исследовательского института экспериментального проектирования (ЦНИИЭП) инженерного оборудования и ЦНИИЭП учебных зданий были разработаны Инструкция по определению эксплуатационных затрат при оценке проектных решений жилых и общественных зданий (СН 547-82/Госгражданстрой) и Инструкция по технико-экономической оценке этих зданий для конкретных условий строительства (СН 546-82/Госгражданстрой). На основе этих Инструкций проектными институтами страны производилась оценка эксплуатационных затрат всех жилых и общественных зданий, построенных в последующий период в городах, поселках и других населенных пунктах. Сегодня эти здания выступают на вторичном рынке в качестве объектов недвижимости. Таким образом, методические разработки, не потерявшие своего научного значения, могут быть и сегодня использованы при формировании и развития рынка недвижимости в жилищной сфере.

В середине 1980-х гг. в ЦНИИЭП им. Б. С. Мезенцева были разработаны Рекомендации по определению эксплуатационных затрат при проектировании некоторых видов общественных зданий (кинотеатров, клубов, спортивных корпусов) (автор - В. З. Черняк). Концепция и методическая основа этих Рекомендаций до сих пор остаются в силе, хотя конкретные денежные показатели, разумеется, изменились.

В 1997 г. в системе Москомархитектуры был разработан Сборник базовых удельных показателей (БУП) для жилых и общественных зданий, включающий, наряду с показателями стоимости строительства и объема выпуска продукции, эксплуатационные затраты (МРР-2.1.02-97). Сборник, разработанный творческим коллективом (руководитель проекта ѕ Ю. В. Минаев, исполнители ѕ доктор экономических наук В. З. Черняк, академик АКХ А. Н. Кириллова), одобренный и рекомендованный Правительством г. Москвы организациям и предприятиям, осуществляющим инвестиционную деятельность в Москве и ЛПЗП, предназначен для разработки бизнес-планов строительства и реконструкции жилых и общественных зданий, а также элементов селитебных территорий в соответствии с концепциями их градостроительного развития. Большой конкретный материал этого Сборника сегодня устарел, но методическая база остается надежным инструментом для последующих научных разработок по совершенствованию методологии оценки зданий с учетом эксплуатационных затрат.

Эксплуатационные затраты определяются на основании:

• проектных материалов;
• нормативов по срокам службы конструктивных элементов зданий различного назначения и различных групп капитальности;
• штатных расписаний, ставок и должностных окладов (или среднегодовой заработной платы персонала по содержанию зданий в период их эксплуатации, установленных действующим законодательством, а также региональными нормами обслуживания и нормативами численности рабочих для технической эксплуатации и текущего ремонта жилого фонда);
• расценок на ремонт строительных конструкций и инженерного оборудования.

16.2.2. Номенклатура показателей эксплуатационных затрат и расчетные единицы их измерения

Эксплуатационные затраты включают:

• затраты на восстановление, ремонт зданий: отчисления на восстановление (реновацию), отчисления на капитальный ремонт, затраты на текущий ремонт;
• затраты на эксплуатацию систем инженерного оборудования зданий;
• отопление; водоснабжение; лифты; мусоропроводы; системы противопожарной безопасности и дымоудаления;
• затраты на содержание зданий и территорий:
  • мест общего пользования;
  • санитарно-гигиенических работ общественных зданий;
  • придомовых территорий;
  • внешних инженерных сетей;
  • административно-управленческие затраты жилищно-эксплуатационных организаций.

При оценке проектов комплексов жилых и общественных зданий, а также проектов отдельных жилых зданий, отличающихся капитальностью, числом этажей, протяженностью, планировочными и конструктивными решениями, принимается полная номенклатура показателей эксплуатационных затрат.

При оценке проектов жилых зданий с одинаковыми конструктивными решениями, но отличающихся числом этажей, протяженностью и планировочными решениями, учитываются показатели затрат на эксплуатацию систем инженерного оборудования зданий, на содержание зданий и территорий, а также показатели административно-управленческих затрат жилищно-эксплуатационных организаций.

Показатели затрат на восстановление и ремонт зданий в таких случаях учитываются только по конструктивным решениям стен и перегородок.

При оценке проектов жилых зданий с однотипными конструктивными решениями и одинаковых по числу этажей учитываются отчисления на восстановление, показатели затрат на отопление зданий, содержание лифтов и мусоропроводов, а также показатели затрат на содержание мест общего пользования в период эксплуатации.

При оценке проектов жилых зданий, одинаковых по числу этажей, протяженности и планировочным решениям, но с различными конструктивными решениями, учитываются показатели затрат на восстановление и ремонт зданий, а также затрат на их отопление.

При оценке проектов общественных зданий, отличающихся числом этажей, планировочными и конструктивными решениями, учитываются показатели затрат на восстановление и ремонт зданий, на эксплуатацию систем инженерного оборудования, а также на содержание мест общего пользования в период эксплуатации.

При оценке проектов общественных зданий с одинаковыми конструктивными решениями, но отличающихся числом этажей и планировочными решениями, учитываются показатели затрат на эксплуатацию систем инженерного оборудования зданий, а также затрат на содержание мест общего пользования и на санитарно-гигиенические работы. Показатели затрат на восстановление и ремонт зданий в таких случаях учитываются только по конструктивным решениям стен и перегородок.

При оценке проектов общественных зданий одинаковой этажности с однотипными конструктивными решениями учитываются показатели затрат на отопление зданий, содержание лифтов и мусоропроводов, мест общего пользования, а при оценке проектов зданий с одинаковыми планировочными решениями, но различными по своим конструктивным решениям, учитываются показатели затрат на восстановление и ремонт зданий, а также затрат на их отопление.

Затраты, относящиеся к эксплуатационной деятельности учреждений и предприятий, размещенных в общественных зданиях, определяются в соответствии с требованиями отраслевых методических указаний.

16.2.3. Амортизационные отчисления

Амортизационные отчисления включают в себя отчисления на реновацию, или полное восстановление здания, и отчисления на капитальный ремонт, необходимые для частичного возмещения износа отдельных конструктивных элементов.

Показатели отчислений на восстановление и капитальный ремонт, а также показатели затрат на текущий ремонт при оценке проектных решений зданий в целом или комплексов должны рассчитываться как сумма этих показателей по отдельным конструктивным элементам.

Сумма ежегодных амортизационных отчислений Эа, руб./год, определяется по формуле:

Сроки службы конструктивных элементов и инженерного оборудования приведены в приложении.

16.2.4. Затраты на электроосвещение и вентиляцию общественных зданий

Стоимость электроосвещения исчисляется с учетом установленной мощности осветительных установок, режима работы здания, коэффициента одновременности и использования осветительных установок.

Расход электроэнергии Р, Дж (кВт/куб. м), определяется по формуле:

Расход электроэнергии во всех помещениях, например, спортивного корпуса или клуба, рассчитанный по приведенной формуле, определяется сложением значений, полученных для каждого помещения в отдельности.

Расход силовой электроэнергии, необходимой для вентиляционных систем, определяется исходя из среднечасового расхода электроэнергии, количества часов работы здания за сутки при искусственном освещении и продолжительности их эксплуатации в течение года.

Годовые затраты на электроосвещение здания, Ээ, руб./год, могут быть рассчитаны по формуле:

Среднечасовой расход электроэнергии, зависящий главным образом от размеров помещений основного назначения, нормы единовременной пропускной способности и соответствующей расчетной мощности основных электроустановок, должен определяться на основании анализа проекта.

Годовой расход электроэнергии, необходимый для работы вентиляционных устройств, следует определять на основании среднечасового расхода электроэнергии, продолжительности, ч, работы вентиляционных установок в течение суток и эксплуатации сооружения в течение года.