Россия, Курган, КГУ, 2004 |
Определение эксплуатационных затрат при оценке проектных решений жилых и общественных зданий
16.1. Определение и оценка физического износа и морального старения незавершенного объекта недвижимости
16.1.1. Оценка физического износа объектов незавершенного строительства
По аналогии со строительными нормами (ВСН 53-86р) физический износ (ФИ) строительного объекта на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкции, элемента, системы или здания в целом, и восстановительной стоимости последних:
![ФИ = Сн : Сстр \times 100\%,](/sites/default/files/tex_cache/cdc0c2e77891fc10660cb83606c5e161.png)
где | Сстр | - | полная восстановительная стоимость элементов здания, определяемая сметой на СМР или укрупненными показателями восстановительной стоимости; |
Сн | - | стоимость работ, определяемая на незавершенное строительство по формулам: | |
а) через единичные расценки: | |||
![]() |
|||
б) через ресурсные нормы: | |||
![]() |
где | ОРi, EPPi | - | объем и единичная расценка i-й работы; | ||
НР, СП, ПрЗ | - | накладные расходы, сметная прибыль и прочие затраты; | |||
М, ЗП, ЭМ | - | затраты на материалы, зарплату рабочих и эксплуатацию машин; | |||
Кн | - | 1,5 ...1,3 | - | коэффициент повышения стоимости работ, регламентируемый в общих частях к сборникам сметных нормативов (ВРЕР-87, РСН-94, ПРР-98, ЕРР-99); при использовании сборников СМР этот коэффициент не применяется. Повышающие коэффициенты на зарплату (1,15) и эксплуатацию машин (1,25) должны применяться только при использовании сборников на СМР. |
Независимо от состояния объекта недвижимости - завершенный или незавершенный - все его элементы и конструкции изменяются, под воздействием многих физико-механических и химических факторов постепенно снижая свои прочностные качества.
Величина физического износа - это количественная оценка технического состояния, характеризующая долю ущерба, потери по сравнению с первоначальным состоянием технических и эксплуатационных свойств конструкций за период эксплуатации.
Ущерб выражается также в снижении первоначальной стоимости конструкций или здания в целом.
В связи с неравномерностью износа отдельных элементов, их разнопрочностью ( рис. 16.1), необходимостью восстановления зданий при повреждениях и т. п. и необходимостью в связи с этим выполнения и восстановительных работ, что повышает уровень надежности, увеличивает долговечность, стоимость.
![Изменение физического износа жилых зданий: 1 - по данным С. К. Балашова; 2 - по данным В. И. Римшина, А. Г. Ройтмана](/EDI/08_01_19_2/1546899581-11707/tutorial/879/objects/16/files/Image046.gif)
Рис. 16.1. Изменение физического износа жилых зданий: 1 - по данным С. К. Балашова; 2 - по данным В. И. Римшина, А. Г. Ройтмана
При этом в сменяемых конструкциях весь физический износ может быть устранен, а в несменяемых - только уменьшен.
Конструкции | Доля общей стоимости, % | |
---|---|---|
в кирпичных зданиях | в полносборных зданиях | |
Фундаменты | 5 | 7 |
Стены | 35 | 30 |
Лестницы | 2 | 2 |
Перекрытия | - | 11 |
Крыши | - | 3 |
Итого | 42 | 53 |
Для незавершенного строительства важно учитывать, что чем дольше здание остается в состоянии незавершенности, тем больше увеличивается его физический износ ( рис. 16.1).
Физический износ конструкций и элементов в укрупненных показателях и характеристика его состояния приведены в таблице 16.1.
На развитие физического износа влияет целый ряд факторов, но наибольшая степень влияния (48) - неиспользование жилого здания с отключением всех видов инженерного благоустройства, а также объем и характер, вызванный неиспользованием капитального ремонта.
Наиболее распространенными методами оценки физического (материального) износа являются: а) определение износа по нормативным срокам службы (обратная задача); б) обследование физического состояния объекта в целом или его важнейших конструктивных элементов.
Для уточнения объема выборки при детальном обследовании, заполнения паспорта на здание и т. п. может понадобиться интегральная усредненная оценка категории состояния всей генеральной совокупности конструкций каждого вида. Для этого может быть использована формула:
Наиболее распространенными, основанными на классических методах начисления физического износа, методами оценки физического износа объектов недвижимости, в том числе из-за незавершенности, являются:
- обследование фактического состояния объекта в целом, его конструктивных элементов и устройств инженерного оборудования;
- определение износа методом срока жизни объекта и его элементов.
- определение износа методом разбиения на виды износа;
- определение износа по объему ремонтных работ, необходимых для восстановления изношенных конструктивных элементов и устройств.
Физический износ в соответствии с ведомственными строительными нормами ВСН 53-86 (р) [68] выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных работ, устраняющих повреждения конструктивного элемента, системы инженерного оборудования или здания в целом и их восстановительной стоимости.
При незавершенном строительстве физический износ отдельных конструктивных элементов (КЭ), систем инженерного оборудования (СИО) или их участков оценивается путем сравнения выявленных признаков физического износа с их количественными значениями [1, 2, 28]. Выявление признаков физического износа производится путем визуального и инструментального натурного обследования здания.
Физический износ КЭ или систем СИО, имеющих разную стоимость износа отдельных участков, можно определить по формуле:
где | ФИk | - | физический износ КЭ или СИО, %; |
ФИi | - | физический износ i-го участка КЭ или СИО, определенный в ВСН 53-86 (р), табл. 1-71; | |
Рi | - | размеры (площадь и длина) i-го участка, кв. м или м; | |
Рk | - | размеры всего КЭ или СИО, кв. м или м; | |
n | - | число поврежденных участков. |
Физический износ здания в целом можно определить по формуле:
где | ФИз | - | физический износ здания, %; |
ФИki | - | физический износ i-го КЭ или СИО; | |
Si | - | доля восстановительной стоимости i-го КЭ или СИО в общей восстановительной стоимости здания, %; | |
n | - | число отдельных КЭ или СИО в здании. |
Доли восстановительной стоимости отдельных элементов и систем в общей восстановительной стоимости здания следует принимать по данным технического паспорта здания, по утвержденным укрупненным показателям восстановительной стоимости (УПВС) зданий, для КЭ и СИО, не имеющих утвержденных УПВС, - по инвентаризационной ведомости и по их сметной стоимости.
Усредненные доли восстановительной стоимости и конструктивных элементов и устройств в системах инженерного оборудования здания приведены в табл. 16.2; 16.3.
Наименование укрупненных КЭ | Наименование КЭ | Удельные веса по группам капитальности, % | ||||
---|---|---|---|---|---|---|
I | II | III | IV | V | ||
Стены и перегородки (100%) | Стены и перегородки | 73 | 86 | 80 | 76 | 61 |
27 | 14 | 20 | 24 | 39 | ||
Крыша (100%) | Конструкция крыши | 75 | 40 | 40 | 40 | 47 |
Кровельное покрытие | 25 | 60 | 60 | 60 | 53 | |
Проемы (100%) | Окна | 48 | 56 | 56 | 67 | 67 |
Двери | 52 | 44 | 44 | 33 | 33 |
СИО | Устройства | Удельный вес устройств для зданий этажности, % | |||
---|---|---|---|---|---|
1-3 | 4-6 | 9-16 | более 12 | ||
Внутреннее горячее водоснабжение | Магистрали | 40 | 30 | 25 | 20 |
Стояки | 30 | 40 | 45 | 55 | |
Полотенцесушители | 10 | 13 | 15 | 15 | |
Смесители | Запорная арматура | 10 | 10 | 10 | 7 |
Центральное отопление | Магистрали | 35 | 25 | 20 | 15 |
Стояки | 26 | 27 | 29 | 31 | |
Отопительные приборы | 30 | 40 | 45 | 50 | |
Запорная аппаратура | 9 | 7 | 5 | 3 | |
Калориферы | - | 1 | 1 | 1 | |
Внутренний водопровод | Трубопроводы | 45 | 42 | 38 | 35 |
Запорная аппаратура | 30 | 32 | 34 | 35 | |
Бачки смывные | 25 | 26 | 28 | 30 | |
Внутренняя канализация | Мойки, раковины и др. | 25 | 25 | 20 | 20 |
Ванны | 30 | 30 | 35 | 35 | |
Унитазы | 20 | 20 | 25 | 25 | |
Трубопроводы | 25 | 25 | 20 | 20 | |
Внутреннее электрооборудование | Магистрали | 20 | 20 | 25 | 25 |
Внутриквартальные сети | 25 | 25 | 22 | 22 | |
Электроприборы | 30 | 32 | 33 | 35 | |
ВРУ | 25 | 23 | 20 | 18 |
В состав работ по устранению физического износа, приведенный в "Правилах оценки физического износа жилых зданий: ВСН 53-86", не включены сопутствующие отделочные работы, подлежащие выполнению при ремонте данного элемента.
Численные значения физического износа округляются:
- для отдельных участков элементов и устройств систем - до 10%;
- для отдельных элементов и систем - до 5%;
- для здания в целом - до 1%.
На основе этих допусков и ограничений может быть произведена оценка физического износа здания в целом, например крупнопанельного 5-этажного жилого дома на любой стадии завершения. Удельные веса КЭ и СИО следует принять в соответствии со сборником УПВС № 28. Результаты оценки физического износа КЭ и СИО, а также определения их удельного веса по восстановительной стоимости сведены в табл. 16.4; 16.5. Физический износ здания равен 21% (20,88%).
Наименование КЭ и СИО | Удельные веса укрупненных КЭ (Pi), % | Удельные веса для каждого элемента (Li), % | Расчет удельного веса элемента (Pi x Li), % | Физический износ | |
---|---|---|---|---|---|
по результатам оценки ФИi, % | средневзвешенный (Pi x Li; 100%), ФИi./физический износ | ||||
Фундаменты | 4 | 4 | 10 | 0,40 | |
Стены | 73 | 32,00 | 15 | 4,80 | |
Перегородки | 43 | 27 | 11,00 | 20 | 2,20 |
Перекрытия | 11,0 | 11 | 10 | 1,10 | |
Крыша | 75 | 5,25 | 35 | 1,84 | |
Кровля | 7,0 | 25 | 1,75 | 40 | 0,70 |
Полы | 11,0 | 11,0 | 30 | 3,30 | |
Окна | 48 | 2,90 | 15 | 0,44 | |
Двери | 6,0 | 52 | 3,10 | 20 | 0,62 |
Отделка внутренняя | 5,0 | 5,00 | 50 | 2,50 | |
Внутренние СИО: | 10,0 | ||||
— отопление | 1,7 | 1,70 | 40 | 0,68 | |
— водопровод | 0,4 | 0,40 | 25 | 0,10 | |
- горячее водоснабжение | 0,5 | 0,50 | 40 | 0,20 | |
— канализация | 3,6 | 3,60 | 30 | 1,08 | |
— газоснабжение | 1,1 | 1,10 | 15 | 0,17 | |
— электроснабжение | 2,7 | 2,70 | 15 | 0,40 | |
Прочие элементы: | |||||
— лестницы | 3,0 | 25 | 0,75 | 20 | 0,15 |
— балконы | 33 | 0,99 | 20 | 0,20 | |
— остальное | 42 | 1,26 | - | - | |
100% | Ф -20,88% |