Опубликован: 12.06.2016 | Доступ: свободный | Студентов: 1598 / 335 | Длительность: 09:08:00
Лекция 4:

Учет активов

4.3. Инвестиционная собственность

Стандарт 40 "Инвестиционная собственность" должен применяться в ходе оценки, измерения и раскрытия информации об инвестиционной недвижимости.

Стандарт 40 оперирует следующими терминами:

  • инвестиционная собственность - это имущество (земельный участок или постройка, или часть постройки, или же и земельный участок и постройка одновременно), предназначенное (владельцем или арендатором, арендующим по договору финансовой аренды) для получения ренты, доходов от прироста стоимости капитала или же и того и другого, а не для:
  1. использования в производстве или поставках товаров или услуг либо в административных целях;
  2. продажи в ходе обычной деятельности предприятия;
  • объект недвижимости, занимаемый собственником, - это собственность, предназначенная (владельцем или арендатором) для использования в производстве или для торговли и оказания услуг или в административных целях;
  • справедливая стоимость - сумма, на которую может быть заменен актив в ходе совершения сделки между двумя осведомленными равноправными сторонами;
  • себестоимость - сумма уплаченных денежных средств или их эквивалентов, или же справедливая стоимость другого денежного выражения сделки, переданного в счет оплаты актива на момент его приобретения или создания, либо там, где это применимо, сумма оценки такого актива при его первоначальном признании в соответствии с требованиями других МСФО;
  • балансовая стоимость - стоимость, в которой актив признается в балансе.

Инвестиционная собственность предназначена для получения арендной платы или дохода от прироста стоимости капитала, или же для того и другого одновременно. Таким образом, инвестиционная собственность генерирует денежные потоки в основном независимо от других активов, имеющихся у предприятия. Это отличает инвестиционную собственность от объектов недвижимости, занимаемых собственниками. Производство или поставка товаров и услуг (или использование собственности в административных целях) генерирует денежные потоки, которые относятся не только к собственности, но также и к другим активам, используемым в производстве или поставке товаров. Стандарт 16 "Основные средства" применяется к объектам недвижимости, занимаемым собственниками.

Далее приведены примеры инвестиционной собственности:

  1. земельные участки, предназначенные для получения выгод от долгосрочного прироста капитала, а не для краткосрочной продажи в ходе обычной деятельности предприятия;
  2. земельные участки, цели использования которых в данный момент еще не определены (если предприятие еще не определилось с тем, будет ли оно использовать земельный участок как объект недвижимости, занимаемый собственником, или же для краткосрочной продажи в ходе обычной деятельности предприятия, эта земля считается предназначенной для приумножения капитала);
  3. помещение, находящееся в собственности предприятия (или в распоряжении предприятия, арендующего это помещение по договору финансовой аренды) и сдающееся в аренду по договору операционной аренды;
  4. незанятое ничем помещение, которое предназначено для сдачи в аренду для одного или более арендаторов по договорам операционной аренды.

Далее следуют примеры активов, которые не являются инвестиционной собственностью, в связи с чем данный Стандарт их не учитывает:

  1. недвижимость, предназначенная для продажи в ходе иной хозяйственной деятельности предприятия или в процессе сооружения либо развития для такой продажи, например недвижимость, приобретенная с целью дальнейшей продажи в будущем или для развития и перепродажи;
  2. недвижимость, строящаяся по поручению третьего лица;
  3. недвижимость, занимаемая владельцами, включая (помимо прочего) недвижимость, предназначенную для использования в будущем в качестве собственности, занимаемой владельцами; недвижимость, занимаемая работниками предприятия (независимо от того, платят ли работники арендную плату по рыночному курсу), и недвижимость, занимаемая собственниками, но предназначенная для выбытия;
  4. недвижимость, строящаяся для будущего использования в качестве инвестиционной собственности. Стандарт 16 применяется к такому виду недвижимости до завершения строительства или ремонта, ко времени которого недвижимость становится инвестиционной недвижимостью и начинает применяться данный Стандарт. Однако данный Стандарт применяется к существующей инвестиционной недвижимости, которая находится в стадии нового развития для дальнейшего долговременного использования в качестве инвестиционной недвижимости;
  5. объект недвижимости, переданный другой организации по договору финансовой аренды.

Определенные виды недвижимости включают части, предназначенные для получения прибыли от аренды или для приумножения капитала, при этом другие части могут быть предназначены для использования в производстве или поставке товаров и услуг или для административного использования. Если эти части могут быть проданы отдельно (или отдельно сданы в финансовую аренду), предприятие учитывает эти части отдельно друг от друга. Если части не могут быть проданы отдельно, недвижимость считается инвестиционной собственностью, только если незначительная часть этого актива предназначена для использования в производстве товаров и услуг или для административного использования.

Признание. Инвестиционная собственность должна признаваться как актив только в том случае, если:

  1. существует вероятность притока будущих экономических выгод предприятию, владеющему инвестиционной собственностью;
  2. стоимость данной инвестиционной собственности может быть достоверно оценена.

Первоначальная оценка. Стоимость инвестиционной собственности должна быть первоначально рассчитана по себестоимости. Затраты по сделке должны быть обязательно включены в первоначальную оценку.

Себестоимость приобретенной инвестиционной собственности включает ее цену покупки и любые напрямую связанные с ней расходы. Напрямую связанные расходы включают, например, стоимость юридических услуг и другие затраты по сделке.

Себестоимость сооруженной своими силами инвестиционной собственности - это ее стоимость на дату завершения строительства или ремонта. До наступления этой даты предприятие применяет Стандарт 16. С наступлением этой даты недвижимость переходит в разряд инвестиционной, после чего начинает применяться Стандарт 40.

Оценка после признания. Предприятие должно выбрать в качестве учетной политики либо "модель учета по справедливой стоимости", либо "модель учета по себестоимости" и должно применять эту политику ко всем видам инвестиционной собственности.

Модель справедливой стоимости. После первоначального признания предприятие, выбравшее модель учета по справедливой стоимости, должно рассчитать всю имеющуюся у него инвестиционную собственность по ее справедливой стоимости, кроме случаев, когда организация не сможет достоверно определить справедливую стоимость. Это происходит лишь в тех случаях, когда сопоставимые сделки на рынке осуществляются нечасто и отсутствуют альтернативные оценки справедливой стоимости.

Прибыль или убыток в результате изменения справедливой стоимости инвестиционной собственности должны быть включены в прибыль или убытки за период, к которому они относятся.

Справедливой стоимостью инвестиционной собственности является, как правило, ее рыночная стоимость. Справедливая стоимость рассчитывается в соответствии с наиболее реальной ценой, которую можно получить за нее на рынке, на дату составления отчета. Это лучшая цена, которая может быть получена продавцом, и наиболее приемлемая цена для покупателя. Эта оценка намеренно исключает приблизительную стоимость, завышенную или заниженную в определенных условиях, таких как нетипичные схемы финансирования, договоры о продаже с обратной арендой.

Предприятие определяет справедливую стоимость без вычитания операционных издержек, которые оно может понести предприятие в ходе продажи или другого размещения.

Справедливая стоимость инвестиционной собственности должна отражать реальное положение рынка на отчетную дату.

При отсутствии текущих цен на действующем рынке предприятие учитывает информацию из ряда других источников, включая:

  1. текущую цену на активном рынке других видов недвижимости, отличающейся состоянием, условиями или местом размещения, урегулированную с учетом отражения этих различий;
  2. наиболее близкие по времени цены на менее активном рынке, скорректированные с учетом любых изменений в экономических условиях с даты проведения операций с использованием этих цен;
  3. прогноз дисконтированных потоков денежных средств, основанный на надежных оценках будущих денежных потоков, подкрепляемый условиями действующего договора аренды и других контрактов, а также (если это возможно) внешними источниками, такими как текущие рыночные тарифы за аренду такой же недвижимости в том же месте и в тех же условиях, и используемые коэффициенты дисконтирования, отражающие текущий уровень неопределенности рыночных оценок в отношении размера и сроков поступления денежных потоков.

Если предприятие отражало объект по справедливой стоимости ранее, оно должно продолжать учитывать собственность по справедливой стоимости до тех пор, пока он не будет продан или списан (или пока собственность не перейдет в разряд объекта недвижимости, занимаемого собственником, или предприятие не начнет ремонт собственности для дальнейшей ее продажи в ходе обычной деятельности предприятия), даже если сравнимые рыночные операции становятся менее частыми или информация о рыночных ценах становится все менее доступной.

Модель учета по себестоимости. После первоначального признания предприятие, выбирающее модель учета по себестоимости в качестве учетной политики, должно учитывать всю свою собственность с использованием стандартного порядка учета по Стандарту 16, т.е. по себестоимости за вычетом накопленной амортизации и любых накопленных убытков от обесценения, за исключением недвижимости, предназначенной для продажи. Такая недвижимость оценивается в соответствии со Стандартом IFRS 5.

Переклассификация. Переклассификация объекта в категорию инвестиционной недвижимости или его исключение из этой категории разрешается в случае изменений в способе его эксплуатации, о чем свидетельствуют следующие факты:

  1. владелец начинает использовать недвижимость в качестве недвижимости, занимаемой владельцем;
  2. начало ремонта с целью дальнейшей продажи помещений;
  3. окончание срока использования помещения собственником при переводе недвижимости, занимаемой собственником, в разряд инвестиционной недвижимости;
  4. начало операционной аренды третьей стороной, когда помещения переводятся в разряд инвестиционной собственности;
  5. окончание строительства или ремонта, и тогда объект переводится из состояния строительства или ремонта (см. Стандарт 16) в инвестиционную недвижимость.

При переводе инвестиционной собственности, оцененной по справедливой стоимости, в собственность, занимаемую владельцем, или в производственные помещения себестоимостью этой собственности, для последующего учета в отчетности по Стандарту 16 и Стандарту 2 должна оставаться его справедливая стоимость по состоянию на дату изменения в эксплуатации.

Если собственность, занимаемая владельцем, становится инвестиционной, которая будет оцениваться по справедливой стоимости, предприятие должно применять Стандарт 16 вплоть до даты изменения в эксплуатации. Предприятие должно учесть любую возникшую разницу на дату между балансовой стоимостью по Стандарту 16 и справедливой стоимостью точно так же, как оно учитывает переоценку по Стандарту 16.

Для перевода производственных помещений в инвестиционную собственность, которая будет оцениваться по справедливой стоимости, любые различия между справедливой стоимостью собственности на указанную дату и ее предыдущей балансовой стоимостью должны быть признаны в статье убытков и прибыли за период.

Если предприятие завершает строительство или ремонт инвестиционной собственности, которая будет оценена по справедливой стоимости, любые различия между справедливой стоимостью собственности на указанную дату и ее предыдущей балансовой стоимостью должны признаваться в статье убытков или прибылей.

Выбытие. Инвестиционная собственность должна быть исключена из баланса после ее продажи или списания, если от ее выбытия не ожидается притока будущих экономических выгод.

Прибыль и убытки от выбытия или продажи инвестиционной собственности должны определяться как разница между чистыми поступлениями от выбытия и балансовой стоимостью актива и должны признаваться в статье прибыли или убытка (если только Стандарт 17 "Аренда" не предписывает другой порядок учета при продаже с обратной арендой).

Раскрытие информации

Модель справедливой стоимости и модель себестоимости

Организация должна раскрывать:

  1. какую модель учета она применяет - по справедливой стоимости или по себестоимости;
  2. в случае применения ею модели учета по справедливой стоимости: производятся ли и если да, то в каких обстоятельствах, классификация и учет прав в инвестиционной собственности по договорам операционной аренды в качестве инвестиционной собственности;
  3. в тех случаях, когда классификация затруднена, критерии, используемые организацией в целях разграничения объектов инвестиционной собственности и собственности, занимаемой владельцем, а также недвижимости, предназначенной для продажи в ходе обычной деятельности;
  4. методы и существенные допущения, использованные при определении справедливой стоимости инвестиционной собственности, включая информацию о том, что послужило основой для определения справедливой стоимости: объективные рыночные данные или в большей мере другие факторы (которые организация должны раскрывать) ввиду специфики объекта и отсутствия сопоставимых рыночных данных;
  5. степень, в которой справедливая стоимость объекта инвестиционной недвижимости (оцененная или раскрытая в финансовой отчетности) основана на оценке независимого оценщика, обладающего признанной и соответствующей профессиональной квалификацией, а также недавним опытом проведения оценки инвестиционной недвижимости той же категории и расположенной на той же территории, что и оцениваемый объект. Факт отсутствия подобной оценки подлежит раскрытию;
  6. суммы, признанные в прибыли или убытке для:
  • рентного дохода от инвестиционной недвижимости;
  • прямых операционных расходов (включая расходы на ремонт и текущее обслуживание), возникших в связи с инвестиционной недвижимостью, от которой в отчетном периоде был получен рентный доход;
  • прямых операционных расходов (включая расходы на ремонт и текущее обслуживание), возникших в связи с инвестиционной недвижимостью, которая не принесла рентного дохода за отчетный период;
  1. наличие и размер ограничений в отношении реализуемости инвестиционной недвижимости или распределения дохода или выручки от выбытия;
  2. обязательства по договору на приобретение, сооружение или развитие инвестиционной недвижимости либо на проведение ремонта, текущего обслуживания или улучшение инвестиционной недвижимости.

Модель справедливой стоимости. В дополнение предприятие, применяющее модель справедливой стоимости, должно также раскрывать информацию о сверке балансовой стоимости инвестиционной собственности на начало и на конец периода, показывая следующее:

  1. прирост основных средств с отдельным раскрытием информации об этом приросте в результате приобретения и в результате капитализации последующих издержек;
  2. прирост в результате приобретения через объединение предприятий;
  3. выбытие;
  4. чистую прибыль и убытки от корректировки справедливой стоимости;
  5. чистую разницу курсов, проистекающую при переводе финансовых отчетов в другую валюту представления;
  6. перевод производственных помещений и собственности, занимаемой владельцем, в инвестиционную недвижимость и наоборот;
  7. другие изменения.

В исключительных случаях, если предприятие оценивает инвестиционную собственность с использованием модели учета по себестоимости по Стандарту 16 (при отсутствии надежной справедливой стоимости), сверка должна раскрывать информацию о суммах, связанных с указанной инвестиционной собственностью, отдельно от сумм, связанных с другой инвестиционной собственностью. Кроме того, предприятие должно раскрывать:

  1. описание инвестиционной собственности;
  2. объяснение причин, по которым справедливая стоимость не может быть надежно определена;
  3. границы оценок, в рамках которых справедливая стоимость может находиться;
  4. при выбытии инвестиционной собственности, которая оценивается не по справедливой стоимости:
  1. тот факт, что предприятие изъяло инвестиционную собственность, не оцененную по справедливой стоимости;
  2. балансовую стоимость инвестиционной собственности на момент продажи;
  3. признанную сумму прибыли или убытка.

Модель себестоимости. Кроме требуемого раскрытия общей информации, предприятие, которое применяет модель себестоимости, должно также раскрывать:

  1. используемые методы амортизации;
  2. сроки эксплуатации и нормы амортизации в использовании;
  3. балансовую стоимость без вычета налогов и накопленную амортизацию (в сумме с накопленными убытками от обесценения) на начало и конец периода;
  4. сверку балансовой стоимости инвестиционной собственности на начало и конец периода, показывающую следующее:
  1. прирост с отдельным раскрытием пророста в результате приобретения и в результате капитализации дальнейших издержек;
  2. прирост в результате приобретения через объединение предприятий;
  3. выбытие (в соответствии со стандартом IFRS 5);
  4. амортизацию;
  5. признанную сумму убытков от обесценения и реверсированную сумму убытков от обесценения в течение периода по Стандарту 36 "Обесценение активов";
  6. чистую разницу курсов, проистекающую при переводе финансовых отчетов в другую валюту представления;
  7. перевод производственных помещений в собственность, занимаемую владельцем, т.е. в инвестиционную недвижимость, и наоборот;
  8. другие изменения;
  1. справедливую стоимость инвестиционной собственности. В исключительных случаях, если предприятие не может определить справедливую стоимость инвестиционной собственности надежными методами, оно должно раскрывать:
  1. описание инвестиционной недвижимости;
  2. объяснение причин, по которым справедливая стоимость не может быть надежно оценена;
  3. границы оценок, в рамках которых справедливая стоимость может находиться.
Зиба Ашурова
Зиба Ашурова

Добрый день!

учусь на 3 курсе в вузе, могу ли я получить диплом о повышении квалификации?

Алексей Матрошук
Алексей Матрошук

Открывается курс, но нет никакой информации о лекциях и заданиях в левом столбце. Прошел две лекции и на этом все

Курс был удален?