Плановое регулирование капитального ремонта и реконструкции объектов городского хозяйства

Необходимость проведения активной политики в области капитального ремонта и реконструкции объектов городской застройки обусловлена наличием глубоких проблем, связанных с нарушением процесса воспроизводства основных фондов (ОФ) муниципального хозяйства города.

Под основными фондами муниципального хозяйства понимаются объекты недвижимости города: жилые и нежилые здания, сооружения, коммуникации и другие объекты, обеспечивающие функционирование города и удовлетворяющие потребности населения в жилье, жилищно-коммунальных и прочих социально-бытовых услугах. В составе основных фондов муниципального хозяйства находятся объекты жилищно-коммунального и бытового обслуживания, здравоохранения и просвещения, культуры, искусства и ряда других отраслей городского хозяйства. Эти объекты подразделяются на здания, сооружения, коммуникации и пр.

Важнейшими проблемами воспроизводства основных фондов города являются:

• ухудшение технического состояния объектов;
• снижение функционально-потребительных качеств ОФ;
• архитектурно-планировочная скудость и обезличенность застройки в большинстве городов страны.

Причинами серьезных проблем воспроизводства основных фондов города служат:

• дефицит и нерациональное использование ресурсов;
• административно-ведомственный механизм регулирования ремонтно-реконструктивного процесса;
• отсутствие научно обоснованной политики капитального ремонта и реконструкции основных фондов города.

Решение проблем воспроизводства ОФ связано с определенными трудностями. В составе городской застройки функционирует огромное множество самых разнообразных объектов, отличающихся назначением, технико-экономическими параметрами, составом элементов и другими особенностями, но тесно взаимосвязанных функционально и территориально. Все объекты городской застройки находятся во владении, пользовании и распоряжении различных городских служб, ведомств, предприятий и организаций, частных фирм и граждан. Кроме того, процессы воспроизводства основных фондов города протекают под воздействием экономических, социальных, градостроительных, экологических, технологических и прочих факторов, комплекс которых требуется учитывать при регулировании развития городской застройки.

Все вышеперечисленные обстоятельства вызывают объективные сложности в проведении единой воспроизводственной политики, что свидетельствует о необходимости научно обоснованного комплексного подхода к регулированию ремонтно-реконструктивного процесса. Такой подход позволит обеспечить взаимосвязь всех видов ОФ, увязать интересы владельцев городских объектов с интересами города, связать все формы воспроизводства ОФ в единый процесс, обеспечить учет многочисленных факторов регулирования ремонтно-реконструктивных преобразований.

В современных условиях становления рынка и развития систем территориального самоуправления функционирование основных фондов городского муниципального хозяйства имеет определенные особенности:

• формирование негосударственного сектора;
• расширение экономических методов управления и снижение уровня монополизма в системе эксплуатации и ремонта объектов города;
• распределение объектов государственного сектора города на федеральный, региональный и муниципальный уровни; образование муниципального фонда;
• распределение основных фондов муниципального хозяйства по уровням управления города.

Важнейшими формами воспроизводства основных фондов города являются:

• новое строительство, выполняющее две функции: полное возмещение износа ОФ и расширение городской застройки;
• модернизация - процесс совершенствования качественных характеристик основных фондов города без изменения объема и назначения объектов;
• реконструкция - комплекс мероприятий по преобразованию городов и отдельных объектов; эти мероприятия обеспечивают возмещение физического и морального износа ОФ;
• капитальный ремонт, который направлен на частичное возмещение физического износа ОФ путем полной или частичной замены конструктивных элементов.

Основные проблемы в области регулирования работ по капитальному ремонту и реконструкции ОФ связаны с субъективизмом, ведомственностью, недоучетом интересов потребителей, некомплексностью, нарушением пропорциональности, информационной необеспеченностью, централизмом и дефицитом ресурсов. Для разрешения этих проблем необходимо разработать эффективную систему регулирования ремонтно-реконструктивных преобразований, предусматривающую сочетание целевого, системного и комплексного подходов, повысить роль саморегуляции, соблюсти принцип пропорциональности, перейти к индикативному планированию и прогнозированию.

Система комплексного регулирования должна базироваться на выполнении ряда принципов:

• социальной ориентации принимаемых решений;
• обеспечении приоритета экономических рычагов регулирования над административными;
• рассмотрении важнейших факторов, форм воспроизводства и видов ремонтируемых объектов в единстве;
• взаимосвязи регулирования процессов ремонта с градостроительным проектированием и др.

Формирование и реализацию обоснованной ремонтно-реконструктивной политики невозможно обеспечить административно-приказными методами. Необходимо использовать преимущественно экономические рычаги регулирования, позволяющие стимулировать участников процесса к проведению комплекса необходимых для города работ и решений. Стимулами могут послужить выгодные заказы, льготное налогообложение, привлекательное кредитование и т.п. Следует изменить взаимоотношения участников процесса реализации указанной политики и, в частности, перейти на контрактную, договорную основу отношений между заказчиками (городом, владельцами объектов) и подрядчиками (ремонтными и проектными организациями).

Важнейшая задача развития системы регулирования - устойчивое финансовое обеспечение этой системы. Нужно ориентироваться, помимо централизованных бюджетных расходов территории, на нетрадиционные источники финансирования и обосновать пути привлечения средств, необходимых для проведения территориальной политики, капитального ремонта и реконструкции объектов муниципального хозяйства. В качестве дополнительных источников финансирования ремонтно-реконструктивного процесса целесообразно использовать средства, поступающие от коммерческой продажи объектов недвижимости на инвестиционных торгах, средства предприятий и населения, полученные благодаря применению экономических и социальных стимулов, а также инструментов политики по обеспечению сохранности ОФ; широко привлекать ипотечные кредиты под залог недвижимости, инициировать частные инвестиции, получение дохода от страхования недвижимого имущества и муниципальных займов, получение дивидендов от акционирования муниципальных предприятий и др.