Основы ипотечного жилищного кредитования

16.3. Финансовый механизм ипотечного кредитования

Одной из важнейших проблем развития ипотечного кредитования является мобилизация необходимых финансовых ресурсов. В целях решения отмеченной проблемы банковские структуры используют различные инструменты рефинансирования.

Рефинансирование - это процесс преобразования растянутых во времени потоков денежных средств в единовременное (разовое) получение их в определенном объеме. Другими словами, суть рефинансирования заключается в возврате в короткие сроки денежных средств, выданных в виде долгосрочных кредитов.

Посредством рефинансирования решается и вторая, не менее важная, проблема первичного кредитора - риск ликвидности, означающий вероятность возникновения у банка потребности в денежных средствах в тот момент, когда они находятся в активных операциях.

Выбор методов привлечения долгосрочных инвестиций в систему ипотечного кредитования определяется различными факторами, среди которых можно выделить: сложившиеся модели ипотечного кредитования, степень развития финансового рынка, уровень развития правовой базы. Отмеченные факторы определили следующие методы и схемы рефинансирования:

• продажа пула кредитов;
• выпуск обеспеченных облигаций;
• секьюритизация ипотечных кредитов.

При продаже сформированного пула кредитов (портфель однородных по своим условиям кредитов) активы списываются с баланса банка и полностью переходят на баланс приобретающей его организации. При этом кредитор осуществляет возврат денежных средств, выданных в виде кредитов. Основным фактором, влияющим на выбор этого метода рефинансирования, является недостаточно развитый финансовый рынок, а также опасность потери ликвидности в результате значительного объема долгосрочных ресурсов на балансе банка.

Другой метод рефинансирования связан с выпуском ипотечных ценных бумаг, обеспеченных сформированным пулом кредитов. Аналогичным образом банковские структуры осуществляют привлечение дополнительных финансовых ресурсов в целях расширения своей деятельности. Ее можно квалифицировать как инвестиционную схему. В таком случае активы остаются на балансе банка, который продолжает обслуживание кредитов или передает их сервисному агенту. Платежи по облигациям инвесторам, разместившим в них свои свободные средства, формируются банком в соответствии с платежами заемщиков по кредитным договорам, включенным в пул.

Рассмотренная схема рефинансирования наиболее эффективно работает в странах с развитой финансовой системой и значительной емкостью рынка ценных бумаг. В этих условиях возрастает роль государства в создании условий, способствующих повышению рейтинга ценных бумаг и росту их востребованности у инвесторов.

Наибольшее распространение в мировой практике получила секьюритизация ипотечных кредитов, механизм которой был разработан в США. В более широком смысле он рассматривается как форма финансового инжиниринга и направлен на управление активами и пассивами баланса в целях изменения структуры портфеля и перевода его в более защищенную форму с лучшими стоимостными и рисковыми характеристиками(Разумова И.А. Ипотечное кредитование : учебн. пособие. СПб. : Питер, 2006. С. 29–30.). Касательно системы ипотечного кредитования под секьюритизацией понимается продажа и вывод активов с рисковыми характеристиками с баланса кредитора в целях дальнейшего выпуска ипотечных ценных бумаг как инструмента привлечения долгосрочных ресурсов в систему ипотечного кредитования.

В мировой практике проблема привлечения банками средств для долгосрочных ипотечных кредитов решается в рамках двух классических моделей: одноуровневой (европейской, в первую очередь немецкой) и двухуровневой (американской).

Немецкая одноуровневая модель объединяет:

1. классическую модель ипотечного банка;
2. ссудосберегательную (депозитную) модель.

Суть одноуровневой системы ипотечного банка состоит в том, что банк самостоятельно рефинансирует ипотечные кредиты посредством выпуска ценных бумаг облигационного типа - закладных листов (Pfandbrief).

Деятельность ипотечных банков строго контролируется государством и органами банковского надзора. 1 января 1900 г. в Германии вступил в силу Закон об ипотечных банках. Основные принципы Закона, положенные в основу организации ипотечных банков, предусматривали:

• особые условия лицензирования ипотечных банков;
• особый порядок государственного надзора за ипотечными банками;
• принцип специализации ипотечных банков с ограничением круга разрешенных видов операций;
• принцип ипотечного покрытия с учетом как количества, так и качества объектов, входящих в состав покрытия;
• предельный объем обязательств по закладным листам;
• принцип конгруэнтности (сопоставимости);
• залоговую стоимость как самостоятельный показатель, рассчитанный по принципу максимальной осторожности и устойчивости в долгосрочной перспективе;
• предельную сумму (лимит) кредита на уровне 60% от залоговой стоимости объекта;
• защиту интересов заемщиков и т. д.

Формирование ресурсов ипотечных банков происходит по классической инвестиционной схеме. Поскольку долгосрочных средств для выдачи ипотечных кредитов недостаточно, банки используют дополнительные источники их привлечения:

• краткосрочные ресурсы, которыми могут быть средства граждан на счетах банков, депозитные вклады, займы, иные краткосрочные средства;
• долгосрочные ресурсы, получаемые за счет долгосрочных займов, а также продажи собственных ценных бумаг, обеспеченных выданными кредитами (закладные листы).

Закладные листы (ипотечные облигации) являются долговыми обязательствами банка, обеспеченными кредитными требованиями, перед их держателями. Закладные листы гарантируют вкладчикам капитала стабильный доход на длительный срок. Все закладные права заносятся в специальный регистр, который находится под контролем государственного доверенного лица. Своей подписью на закладном листе он подтверждает наличие необходимого покрытия.

Крупнейшим рынком облигаций в Европе, основанных на ипотеке, является рынок Германии. Во многих отношениях он служит эталоном и образцом для подражания.

Закладные листы обычно имеют несколько более высокую доходность по сравнению с государственными облигациями. В Германии их выпускают 45 финансовых учреждений: 25 частных ипотечных банков, 18 государственных (земельных) кредитных учреждений и 2 частных банка по ипотечному кредитованию судов. Доля частных ипотечных банков в выпуске пфандбрифов(Пфандбрифы — облигации, выпускаемые немецкими ипотечными банками для финансирования операций) составляет примерно 70%.

К выпуску облигаций предъявляются жесткие требования. Так, проценты по ним не должны превышать процентные выплаты по ссудам. Кроме того, должно соблюдаться соответствие между сроками ипотечных кредитов и сроками привлеченных средств. Замена обеспечения строго контролируется. Когда она невозможна, допускается использование государственных облигаций, однако их доля не должна превышать 10% общей стоимости обеспечения.

Ссуды, профинансированные с помощью закладных листов, не должны превышать 60% консервативно определенной стоимости имущества. На практике цифра составляет 50-55%. Таким образом, владельцы ценных бумаг полностью застрахованы от риска снижения цен на недвижимость. Ссуды, превышающие 60%-ное ограничение, возможны и реально осуществляются, но их финансирование допускается только с помощью иных инструментов, например необеспеченных облигаций. Причем объем этих ссуд не может превышать 20% банковского портфеля ипотечных кредитов. Более рискованные коммерческие проекты (нежилые помещения) не могут превышать 10% всех ипотечных кредитов.

В случае банкротства ипотечного банка инвесторы получают преимущественное право по требованиям из закладных листов.

Закладные листы имеют и более широкое применение. Они могут, в частности, использоваться в ломбардном кредитовании центральным банком. Кроме того, если инвестиционные фонды в общем порядке не в состоянии инвестировать более 10% активов в ценные бумаги одного эмитента, то для закладных листов эта цифра составляет 20%.

Схема одноуровневой модели организации ипотечного кредитования представлена на рис. 16.3.

Рис. 16.3. Одноуровневая модель ипотечного кредитования

Источник: Разумова И.А. Указ. соч. С. 97.

Другая модель (стройсберкассы) предполагает осуществление мобилизации свободных денежных средств населения в специализированных кредитных институтах, а также последующее их размещение в качестве целевых кредитов на строительство или приобретение жилья (жилищная ипотека).

Модель системы стройсбережений замкнута. Источниками ресурсов ипотечного кредитования служат вклады и платежи в погашение ссуд (а также бюджетные средства в качестве субсидий по стройсбережениям).

Следует отметить, что данная схема имеет довольно много отрицательных факторов, в частности:

• небольшие сроки кредитования;
• обязательность периода накопления значительного объема собственного капитала;
• низкие проценты по накоплению взноса;
• очередность заемщиков в получении кредита др.

В то же время сосредоточение всей финансово-технологической цепочки в одних руках и максимальная возможность стабильно функционировать практически автономно от внешнего финансового рынка являются положительными факторами, компенсирующими ее недостатки. Финансовый и правовой механизмы работы таких институтов достаточно прост и потому данная модель легко встраивается в любые правовые рамки и организационные схемы ипотечного кредитования.

Так, в целях решения вопросов привлечения кредитных ресурсов, а также увеличения сроков кредитования образуются инвестиционные группы, включающие несколько кредитных институтов, включая сберегательные банки, ипотечный банк, стройсберкассу, страховую компанию и др. Такая группа представляет заемщику синдицированный кредит и все сопутствующие услуги. В результате такого объединения изменяются параметры кредитования (увеличиваются сроки, снижаются процентные ставки, увеличивается размер кредита и др.), а также его организационный процесс (заемщик по принципу "одного окна" осуществляет процедуры страхования, оценки стоимости жилья, риелтерские услуги, регистрацию и др.).

Правительство Германии всячески содействует развитию данной системы финансирования жилищного строительства. Например, на сбережения для жилищного строительства начисляется премия в размере 10%. Кроме того, может выплачиваться субсидия на этапах накопления или финансирования. Существует государственная помощь в погашении кредита, процентные и налоговые льготы. Широко применяется субсидирование ипотечных кредитов предприятиями, в которых работают заемщики.

Таким образом, основным достоинством одноуровневой модели является сравнительно низкая стоимость ее организации по отношению к двухуровневой модели, что существенно снижает стоимость кредита для заемщика. К тому же одноуровневая модель более проста в законодательном регулировании. Это определяет ее широкое применение в странах Западной Европы (именно поэтому ее называют классической, континентальной моделью), а также в ряде других стран.

Крупнейшим в мире является ипотечный рынок США - один из наиболее развитых и сложных как по форме организации, так и по видам финансовых и ипотечных инструментов рынок. На нем действует огромное число учреждений, включая ипотечные банки, сберегательные и кредитные ассоциации, коммерческие и сберегательные банки, страховые компании, пенсионные фонды и т. п.

Суть двухуровневой модели состоит в том, что ипотечные кредиты, выданные на первичном ипотечном рынке, переуступаются специально созданным агентствам, которые в свою очередь могут: переуступить их вторичным инвесторам; сформировать из единообразных ипотечных кредитов пулы и продать вторичным инвесторам такие неделимые пулы ипотек или же права участия (доли) в таких пулах; выпустить и разместить ипотечные ценные бумаги.

В связи с этим в развитии ипотечного кредитования важное место отводилось формированию организаций - операторов вторичного рынка (ипотечных агентов). С этой целью в разные годы были созданы специализированные организации - федеральная национальная ипотечная ассоциация "Фанни Мэй" (Fannie Mae), корпорация жилищного кредитования "Фредди Мак" (Freddie Mack) и правительственная национальная ипотечная ассоциация "Джинни Мэй" (Ginnie Mae).

Переход к современной жилищной ипотечной системе внебюджетного инвестирования происходил в США несколько десятков лет.

В соответствии с Законом о жилье, принятым в 1934 г., в США была создана Федеральная корпорация по страхованию счетов в ссудосберегательных ассоциациях. Она способствовала притоку средств, направляемых на американский рынок жилья. Созданная в том же году Федеральная администрация по вопросам жилья обеспечивала правительственные гарантии кредиторам при предоставлении ссуды на покупку домов тем семьям, которые не имеют возможности приобрести дома другим образом, кроме как за счет ссуд под залог недвижимого имущества. Основным же направлением ее деятельности являлось страхование кредитов, выдаваемых кредитными учреждениями.

В 1968 г. из "Фанни Мэй" была выделена государственная национальная ипотечная ассоциация "Джинни Мэй", а сама "Фанни Мэй" стала частной публичной корпорацией. Тем не менее она по-прежнему действует на основе закона 1938 г. и контролируется Министерством жилищного строительства и городского развития и Министерством финансов. Согласно своему уставу корпорация может приобретать только жилищные ипотеки. Свои пассивы она образует за счет выпуска собственных ценных бумаг и размещения их на внутреннем и внешнем рынках. В настоящее время корпорация "Фанни Мэй" превратилась в крупнейшего инвестора в жилищные ипотеки. Ей принадлежит четвертая часть всех закладных в США.

В 1944 г. правительство создало программу "Ссуды для администрации ветеранов", которая предоставляла гарантии для ветеранов вооруженных сил США (Администрация по делам ветеранов).

Принятые меры способствовали росту потоков внебюджетных инвестиций в жилищную сферу. Активизации инвестиционного процесса на жилищном рынке в 40-50-х гг. способствовали возрастание доходов многих американских семей и их стремление вложить свои средства в строительство собственного дома. Таким образом, к концу 50-х гг. в США сложилась национальная модель внебюджетного жилищного инвестирования.

Произведенный в 1970 г. выпуск ценных бумаг Правительственной национальной ипотечной ассоциацией ознаменовал рождение одного из самых крупномасштабных рынков ценных бумаг - рынка бумаг, обеспеченных ипотекой. В 1981 г. появились сходные инструменты "Фанни Мэй", а затем и "Фредди Мак". В 1977 г. Банк Америки (Ваnk оf Аmeriса) стал первым частным учреждением, выпустившим эти инструменты, за ним последовали и другие.

Ценные бумаги "Фанни Мэй" и "Фредди Мак" не имеют гарантий правительства США. Тем не менее, учитывая особый статус этих организаций, а также принципы их работы, исключающие рискованные вложения, их ценные бумаги по своим инвестиционным качествам практически не отличаются от государственных.

Организации предъявляют жесткие требования к качеству ипотечных кредитов. Принимаются кредиты, застрахованные Федеральной жилищной администрацией или Администрацией по делам ветеранов. Прочие ссуды требуют обязательной страховки в части, превышающей 75% стоимости недвижимости.

Эмиссию ценных бумаг и их размещение осуществляют, как правило, специально созданные компании, обладающие лицензией на проведение подобных операций. Обычно при секьюритизации активов создается отдельная управляющая компания, исключительным видом деятельности которой является обслуживание переводимого на ее баланс кредитного пула. Она проводит сбор платежей заемщиков и формирует денежный поток платежей в пользу ипотечных агентов, которые приобретают права по кредитным обязательствам заемщиков. Иногда управляющая компания является также платежным и сервисным агентом.

Процесс рефинансирования путем эмиссии ипотечных ценных бумаг, имеющих коллективную гарантию (обеспеченных пулом закладных), представлен на рис. 16.4.

Рис. 16.4. Схема рефинансирования ипотечных кредитов через механизм секьюритизации

Как видно из приведенной схемы, эмитенты ценных бумаг (ипотечные агентства) являются проводником платежей от заемщиков к инвесторам. Периодичность и размер выплат определяются поступлениями денежных средств по ипотечным кредитам, обеспечивающим данный выпуск ценных бумаг.

Таким образом, двухуровневая модель более стабильна, потому что механизм секьюритизации в сравнении с программами рефинансирования за счет долговых обязательств позволяет:

• привлечь больший объем частного капитала в жилищную сферу посредством предоставления своеобразных финансовых инструментов, пользующихся спросом на рынке;
• снизить стоимость привлеченных ресурсов (а следовательно, стоимость ипотечных кредитов) вследствие конкуренции среди инвесторов;
• повысить стабильность жилищной финансовой сферы посредством гибкого распределения рисков, связанных с ипотечным кредитованием.

В результате стандарты ипотечного кредитования в США отличаются большими сроками (20-30 лет), низким уровнем кредитной ставки (5-7%) и доступным размером первоначального взноса (10-20%).

Концепцией развития ипотечного кредитования в России предусмотрено его развитие на базе двухуровневой модели, принятой Постановлением Правительства Российской Федерации от 11 января 2000 г. № 28, при которой основной приток кредитных ресурсов в систему ипотечного кредитования поступает со специально организованного для этой цели вторичного рынка ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью (ипотекой).

Основным методом рефинансирования ипотечных кредитов также является секьюритизация, предполагающая разграничение функций ипотечного кредитора и эмитента ценных бумаг. Первичный кредитор продает принадлежащие ему обязательства по ипотечным кредитам специализированной организации, которая занимается аккумуляцией денежных ресурсов для ипотечного кредитования путем выпуска ипотечных ценных бумаг, имеющих коллективную гарантию.

Согласно российскому законодательству уступка прав (требований) кредитора регламентируется главой 24 ГК РФ и осуществляется по договору цессии.

Следует отметить, что при долгосрочном ипотечном кредитовании форма уступки прав (требований) на основании договора "цессии" сопряжена со значительными сложностями, касающимися оформления договоров при каждой уступке прав (требований), их государственной регистрации, при этом неоднократная передача таких прав требует повторения указанных процедур. Как следствие растут дополнительные расходы по уплате государственных пошлин и сборов, а также налоговых платежей.

Все вместе это определило использование в российской практике других инструментов рефинансирования, основанных на ипотеке (залоге недвижимости). В качестве такого инструмента выступает закладная. В этом случае она рассматривается как самостоятельная ценная бумага, удостоверяющая следующие права ее законного владельца:

1. право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без предоставления других обязательств существования этого права;
2. право залога на имущество, обремененного ипотекой.

Введение Законом об ипотеке закладной, как более простого и удобного инструмента рефинансирования ипотечных кредитов, позволило решить, по крайней мере, правовые вопросы. Однако, несмотря на кажущуюся простоту обращения закладной, приобретение прав по каждой конкретной закладной требует от инвестора тщательного изучения всех существенных условий как по основному, так и по обеспечивающему обязательствам, зафиксированным в ней. Закладные являются персонифицированными ценными бумагами и отражают все особенности каждого конкретного обязательства. Поэтому относительно простая форма передачи закладной не обеспечивает ей высокой ликвидности. По своей сути процесс оценки ее надежности аналогичен процедуре оценки конкретных обязательств по ипотечным кредитам.

Центральным звеном системы рефинансирования ипотечных кредитов в России является Федеральное агентство по ипотечному жилищному кредитованию, функционирующее в качестве национального оператора на вторичном рынке ипотечных кредитов. Важнейшей задачей агентства является обеспечение ликвидности российских коммерческих банков, а также других ипотечных структур, предоставляющих долгосрочные жилищные кредиты населению путем приобретения закладных, оформленных на выданные кредиты. Денежные средства для этого привлекаются на основе продажи частным инвесторам ценных бумаг, выпускаемых агентством под гарантию Правительства Российской Федерации. Гарантированные государством ценные бумаги могут стать привлекательным инструментом для инвесторов, а их выпуск обеспечивает непрерывный приток внебюджетных ресурсов в жилищную сферу.

Взаимоотношения Федерального агентства по ипотечному жилищному кредитованию с участниками ипотечной схемы представлены на рис. 16.5.

Рис. 16.5. Схема взаимодействия Федерального агентства по ипотечному жилищному кредитованию с субъектами кредитных отношений

Контрольные вопросы

1. В чем сущность и роль ипотеки в развитии социально-экономических процессов общества?
2. Каковы особенности ипотечного кредита?
3. Дайте понятие системы ипотечного кредитования и обоснуйте функции ее субъектов.
4. Что представляет собой рынок ипотечных кредитов? Какова его структура?
5. В чем заключается роль операторов вторичного рынка?
6. Каковы особенности одноуровневой модели ипотечного кредитования?
7. В чем заключается сущность и каковы условия применения двухуровневой модели ипотечного кредитования?
8. Раскройте роль и назначение стройсберкасс в развитии ипотечного кредитования.
9. Каковы особенности развития ипотечного кредитования в России? Укажите модель, по которой оно развивается.
10. Дайте характеристику ипотечных ценных бумаг и их назначение.